李梦丽/文、图
今年1月11日，中洲控股以溢出当日股价25%的价格收购了华南城控股有限公司23.20%的股份，成为了华南城的最大单一股东和主要股东，这也意味着南昌华南城项目易主。
两年筑一城。南昌华南城从开工到试运营仅用了两年多时间，2013年就让南昌市民看见了这个省级重点项目的真容。
然而，随着近四年的运营，南昌华南城正饱受外界的质疑：人气低迷，规划变更，虚假宣传，配套设施不完善，后劲乏力……有人戏称华南城实际上已是“华难城”。
商机，“伤机”？
华南城2002年成立于深圳，2009年9月30日在香港联合交易所上市（股权代码：01668）。自2002年华南城第一个项目——深圳华南城兴建开始，华南城相继在南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州等七座城市进行快速复制，投资建设华南城项目，创造了中国地产行业“十年八城”的神话。
而南昌华南城就是其中的“一城”。该项目地处九龙湖新区，建筑面积约428万平方米，投资额100亿元人民币。项目正式启动于2011年3月，2013年10月中旬试营业。
资料显示，2013年8月28日，千余家已缴纳诚意金的商户前往南昌华南城参加3、4号交易广场的选铺活动。整个招商中心摩肩接踵，人头攒动。而此前已完成选铺工作的1、2号交易广场也有超过1500家商户。然而，后期的经营状况却不如预期美好。
“当时在华南城一口气买了20个商铺，没想到，多年过去了，这边一点人气都没有。”面对记者，刘强（化名）诉说着自己的无奈，“就当是一次投资失败吧。”
而像刘强一样“投资失败”的商户，在南昌华南城还有不少。刘强告诉记者，南昌华南城1、2号交易广场的商铺基本上都被从洪城大市场过来的商户买了，“我们都是在2011年买了这里的商铺。当时冲着华南城是大企业，又是政府招商引资的重点项目才买的。”
在南昌华南城的招商手册上，记者看到了开发商罗列着历年来省内外各级领导对南昌华南城项目的关注和支持，“累计接待各级领导共计312次，累计接待各级领导共计2018人次”。
3月12日，记者来到南昌华南城一号交易广场，一楼大厅行人稀少，打开门做生意的商户也是寥寥无几。虽然一号馆二楼中庭两侧，即场馆最核心的位置，集中了不少商户（海宁皮草专卖场），但是前来购物的消费者却很少，商家们三五成群地聚在一起聊天，或是在店里坐着。
而在所有的场馆中，奥特莱斯算是最火的一个，共四层的空间中，一楼和二楼都有商铺开张。但是在记者近四个小时的探访中，偌大的商场只有几十个购物者。
面对南昌华南城现状，商铺投资者们总结了一句话：没有人气。“目前的华南城乃至九龙湖都比较难聚集人气，未来5年或者是10年后，也许人气会得到改善。”一位业主说。
人气还没有上来，这就是现在南昌华南城商铺投资者、租户和开发商共同面对的现实，他们都在熬、在等，等待市场的成熟，“市场是大家的，而共同发展是我们华南城一贯的宗旨。发展过程中，我们开发商和商铺投资者是共同体，只有我们团结了，市场才能更好发展。”南昌华南城市场总监涂涛表示。
华南城官方网站显示，南昌华南城主要由物流交易广场、仓储配送、综合商务、商住及生活配套区等四大功能分区组成，全面建成后，将成为中部的核心商圈。而今，南昌华南城的现状却让投资者们抱着“烫手”的商铺直犯愁。
记者在一份商铺投资者与南昌华南城签署的合同上也看到，南昌华南城的商铺形态为综合型专业市场商铺，商铺采用7:3的租售比例，即30%销售，70%自留招商，其中销售部分亦以售后返租形式进行市场初期的统筹。
对投资者而言，开发商持有商业物业的比例越高，则说明这个项目的发展前景和发展机会越好，因为开发商会加大心血和成本的投入来做好自己的项目。
涂涛告诉记者，华南城的店铺一贯都是以销售、租赁和自持三种模式运营，“目前公司自持了48%的店铺。”但是据知情人士透露，南昌华南城之所以自留了超过40%的店铺，主要是因为后期的运营和招商工作不到位，店铺的销售情况不乐观。
此外，在开业重大经营政策解析推介会上，华南城也承诺将给予业主们包括返还开业扶持基金，减免租金、物业费、水电费，餐费补贴等多项鼓励性补贴政策。但是，据业主透露，南昌华南城并没有完全兑现承诺。“刚开业时，只要去开门营业就会发饭卡，后来也就没了。”该业主表示，购买店铺时是以“店面价格+5万元开业保证金”形式购买的，南昌华南城表示会陆续返还保证金，但至今只返还了30%。
刘强告诉记者，现在自己已经没有心情再经营南昌华南城的店铺了，只等着转手。而在南昌华南城一号交易广场内，记者也看到不少店铺外墙上，张贴着“旺铺出租”的信息。
业主的痛
“商在华南城，学有站前路”，这句直抵南昌华南城业主的广告语，如今像把尖刀一样，刺痛了商户投资者的心，也伤了住宅业主的心。
南昌华南城的具体位置是生米大桥引线以南、320国道规划连接西外环线段以东、铁路西客站以北、昌樟高速以西区域，距离南昌西站约1公里。
南昌某房地产中介一位销售人员告诉记者，南昌华南城的住宅区是站前路小学学区房，规划中的小学就在小区二期内。南昌华南城营销中心一名置业顾问却表示，小区的站前路小学，位置在靠近三期住宅的昌樟高速一侧，“学校年底应该就会动工。目前小区已经引进了幼儿园。”
一直以来，南昌华南城对外宣称住宅小区是学区房，但如今学校尚无成型，对于学校的规划也是说法不一。
对此，南昌华南城小区的业主们也怨声载道。“我是冲着宣传广告上的学区房和双地铁口才买的房子，但是现在学校都没影，地铁口也在一公里开外的南昌西站，有种被骗了的感觉。”业主黄先生说。据资料显示，2009年，华南城第一次在南昌拿地时的土地用途明确为市场、仓储、配套商业、居住、市政设施、绿化和学校用地，而华南城第二次拍下的地块中，有一块是以加油站、市场用地名义拍下的。如今，住宅、商铺、建材市场等均已建好，但小学仍只是南昌华南城招商中心沙盘规划中的一个模型。
记者调查发现，去年4月，南昌市站前路小学主管单位——南昌市西湖区教育科技局公开回应“南昌华南城与站前路小学合作一事”时表示，“我们前期只有过接触，但没有正式签约。站前路小学是否入驻九龙湖新区，还需要和红谷滩新区教体局沟通，不是那么简单的一件事，至于是否进驻华南城更是无从谈起。”业主钟先生告诉记者，自己和其他业主曾多次就学校的事与南昌华南城营销人员进行沟通，得到的却是“沉默”，或者是“我管不了也不归我管，要想知道具体的就去深圳找领导”等托词。
同时，在南昌华南城的宣传册、选铺图等全部注明了有328米的标志性地标写字楼、中小企业展示中心、星级酒店等，这些设施至今也不见踪影。
十年红谷滩，五年九龙湖。南昌华南城率先落地九龙湖片区，将荒芜偏僻的九龙湖打造成今天的南昌新城区，为区域开发的“拓荒”作出了贡献。但是对于安家在华南城的人群而言，南昌华南城处在城市的新区，在很长一段时间里生活配套功能难以得到改善，“这儿的入住率现在已经很低了，就好像一座‘鬼城’。”有业主感叹。
后劲乏力
2013年10月9日，南昌华南城总经理章学方在“发展升级看江西”中国网媒行暨南昌华南城首批商家入驻发布会上，介绍了南昌华南城助推江西经济发展升级的作用和打造“数字华南城”的前景。
南昌华南城方不止一次公开表示，项目一旦落成，每年将达到1000亿元左右的交易额，税收超10亿元。不过，据一位此前供职于南昌华南城管理层的工作人员透露，南昌华南城自进入江西至今，税收总共才10多亿元。
章学方也曾公开表示，除了就近安排附近村民的就业和发展，南昌华南城一旦全部落成，将直接和间接容纳超过40万人就业，“作为商贸业态为主的产业之城，南昌华南城将容纳将近3.5万家商户，以一家商户接手3-5个人来计算，就可直接就业15万人以上。另外，华南城内还将建设多类型创业平台，如创业大厦、中小企业创业园、大学生创业园等。”
事实上，南昌华南城内的大学生创业团队已于春节前陆续搬走，目前一号交易广场和奥特莱斯里的创业基地已是人去楼空景象。另据透露，南昌华南城由于建筑面积密度太大，以及其前期营销时对业态的分割现象严重，目前业态难以集聚，不能形成规模体系来发展，“项目容积率太高，后期业态调整很难。”业内人士分析表示。南昌华南城某物流公司一名工作人员也告诉记者，公司将于今年底搬迁，主要是因为华南城不能为公司的规模化提供足够大的场地。
“到现在为止，我们已经做了1000多场活动来带动人气，改善经营现状。”涂涛介绍。然而，商家们纷纷表示，南昌华南城虽举办多场活动，但是多数活动没有针对有效目标客群，对在南昌华南城经营的商户并没有带来实质性的作用。据知，南昌华南城去年的营收仅为30多亿元，其中超过90%来自住宅销售，来自商业运营的收入仅为1亿多元。
对此，有经济研究学者总结说，南昌华南城虽然带动了九龙湖的发展，但是其发展力明显不足，“相比于深耕南昌商贸市场20余年的洪城大市场，南昌华南城品牌效应、经营理念、运营人才、市场规划以及营销渠道均显不成熟。南昌华南城要想火起来，还有漫长的路要走。”
最近更有商户反映，华南城年前就被卖掉了，现在很多商户都准备撤离。对此，涂涛解释说，“我们并不是卖掉公司，只是公司股权变动。”
今年1月11日，中洲控股以溢出当日股价25%的价格，收购华南城23.20%股份。这一股权变动，也让中洲控股成为了华南城的最大单一股东和主要股东。虽然华南城一再强调中洲控股不构成对华南城控股的控制，但业内人士表示，华南城实际上已经易主。
关于接盘华南城，中洲控股并未披露更多具体信息。公开资料显示，中洲控股位于深圳，一度是深圳房地产市场的“大地主”，其经营方式也多次被指“拿地，卖地皮”，更是在2003年后鲜有项目推出，却悄然吃下大量的旧改项目。
华南城最初定位是江西规模最大、业态全新的现代商贸物流城。有专家分析指出，中洲控股为房地产开发公司，本身并无商贸城的经营经验。“华南城本身的管理和运营人才都不够规范，而如今的九龙湖已经被瓜分，华南城易主后想要扩展，显然更难。”
《信念奠定思想――真理的味道非常甜》
